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湖南老年公寓项目投资建议书 本文简介：湖南华健幸福村项目投资建议书编制单位：湖南强项投资管理咨询有限公司编制时间：二0一五年八月1、项目投资背景“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰期的到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万。我国
湖南老年公寓项目投资建议书 本文内容：
湖南华健幸福村项目
投
资
建
议
书
编制单位：湖南强项投资管理咨询有限公司
编制时间：二0一五年八月
1、
项目投资背景
“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰期的到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万。我国老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织。社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。50、60年代的人口红利构筑了养生养老健康产业发展的社会人口消费基础，退休经济价值日渐凸显，财富效应对养生养老产业形成了现阶段时效性的梯度发展推动力。
1、
产业供需失衡
中国养生养老产业发展起步较晚，发展周期短，产业链供应市场需求疲软，而人口老龄化数量大，增速快，产业链市场需求强劲，市场发展的不均衡性，为养生养老产业的投资开发注入厚积薄发式的持续性发展动力。
2、
社会家庭结构功能变化
目前，中国社会单一家庭代数减少，家庭居住生活模式改变，空巢家庭日益增多，家庭结构及两代人单居生活模式变迁，衍生养老居住、服务等产业功能的市场需求
3、
庞大的社会老龄人口消费基数
2015年，我国60岁以上人口超过2亿，未来30年内，每年将以4%—5%的增幅稳步增长，预计到2050年，60岁老年人口将超过4亿，庞大的老年人口消费数量，孕育了养生养老产品及服务的巨大的市场需求能量。
4、养老居住模式的变革
目前，解决老年人居住及日常消费的后顾之忧的以房养老，以房置换养老等新的居住及养老生活模式的提出，完善成型及推广，颠覆传统养老居住生活理念，推动养老地产业产品、服务等功能由单一型向多元化发展国度。
4、
国家积极引导、鼓励老龄事业的发展
养生养老产业是依托第一、第二产业和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业，具有明显的公益性、福利性和高赢利性。养老产业是家庭、社会、政府的共同责任。国家在十一五、十二五规划中明确强调对养老产业的信贷、税收、资金、金融等系列政策的扶持，引导养老产业发展方向，为养生养老产业产业投资于开发营造了良好的基础发展平台，引导民营资本和国外资本投入老龄事业的发展，逐步形成多元化的老龄事业发展格局。
2、
项目建设意义
1）促进长沙市乃至湖南省老年人社会保障体系建设，是社会保障体系的发展必然趋势。
改革开放以来，随着湖南省经济社会的快速发展和人口计划生育政策长期稳步推进，湖南省人口结构已进入老龄化阶段。按照国际标准，60岁及以上人口占总人口的10%(或65岁及以上人口占总人口的7%)就是进入老龄化阶段，成为老年型社会。，到2009年底，全省老年人口约950万，占人口总数的13.8%。从2009年始，全省老龄人口增长速度超过3.4%，2010年老年人口达到1000万以上，2020年将达1500万，届时每4个人中就有1个是老年人。在60岁以上的人群中，由于受历史特定条件和政策的影响，大多数老人文化程度普遍偏低，加之子女多、收入低、家庭负担重，不少人基本上没有经济积蓄，致使“人老体衰”，自我生存能力和供养能力很差，日常生活不能自理，生活来源仅靠有赡养义务和有经济能力的子女供养，还有相当一部分在政府救济下维持生活。同时，随着经济社会的发展，出现了不少经济条件较好的“空巢家庭”，这些老人虽有一定经济条件，但十分孤独，渴望有一个温馨舒适的生活环境。因此，在社会养老保险体制尚不完备，养老服务体系覆盖率较低，家庭供养难以维持的情况下，拟建大型的养老社区，实施集中供养，可以有效提高老年人的生活、生存质量，化解社会矛盾，缓解政府压力，服从和服务于和谐社会建设，切实解决好广大离退休老人、特困老人、五保户老人等老有所养、老有所医、老有所靠问题，实行托管、托养、寄养等全程服务。这将是社会保障事业发展的必然趋势，并以此为契机，吸引更多的慈善项目资金注入长沙。
鉴于长沙市目前失能(失去自理能力)、半失能老人数约10万人，7万老人须依托社区照顾和购买服务进行居家养老，急需住进养老院的3万人左右。而长沙市内126家养老机构，加起来仅仅10627张床位，养老院的床位仍处于争抢状态。就目前现状，很难满足当前社会发展和供养养老需求。因此，拟建老年生态乐园生态福利院是当务之急、势在必行，
4）对家庭供养方式
人口老龄化对现行的家庭养老方式提出了挑战。我国现行的养老方式是以居家养老为基础、社会养老为依托、机构养老为补充的家庭养老方式。目前多数老人仍把居家养老作为首选养老方式，城市“护老保姆”的需求量越来越大。许多老人找过保姆的家庭感叹：想要找个称心如意的保姆怎么这么难？然而护老保姆也有苦衷，老人每天麻烦事特别多，还经常挑剔饭菜不好吃，有时对保姆过于苛刻，让保姆很伤心加上护老保母年龄大，素质差，未经过专业培训，很难适应护老的需要。居家养老难寻“护老保姆”又成了一个新的社会问题。
自中国加入WTO以后，为了能使经济政策得到更为有效的推行，政府对社会政策给予了前所未有的关注。社会福利制度虽滞后于整个经济体制的改革，但仍是在渐进而缓慢的变革着。中国政府正在大力推动的社会福利社会化不但是中国社会主义市场经济条件下社会福利体制改革与发展的客观必然选择，而且在很大程度上可以有效应对老年人社会福利需求变化的挑战。加强老年福利院企业建设可以提高老年人社会福利“有效需求”，可以满足日益增长的老年人社会福利需求，可以满足日益多样化的老年人社会福利需求。
3、
项目定位与市场分析
1、战略定位
依托昭山在长株潭地区无可比拟气候、环境等优质的自然资源，三城交汇的中心区位优势，借助长株潭融合及昭山示范开发区发展的时代契机，迎合银发经济、退休经济、生命经济等养生养老产业的发展机会，借鉴国内外养老机构先进的管理运营经验，整合医疗、教育、健康等与老年产业相关的资源，规划建设成为湖南省规模最大、功能设施最全、设置床位最多、服务档次最高的老年社区，成为湖南省乃至中西部地区环境优美、设施齐全、功能完善、服务便捷周到的现代化新型老年宜居社区。
2、目标群体定位
项目养老服务主要目标群体主要有三类，一是政府保障的老年群体，包括：城市“三无”老人、农村五保老人、重点优抚对象中的老年人；二是政府和社会的重点援助对象，包括：享受政府低保的、空巢独居（身边无子女照料的）、高龄（80岁以上）老人，以及享受低保、空巢独居（身边无子女照料的）、60岁以上的失能（生活无法自理）老人；三是社会福利、优待的受益对象，指有一定经济能力、有家庭照料、生活能够自理的老年人群体。离退休干部、教师、国企人员以及亚健康人群。
3、养老市场分析
按照国际标准，60岁及以上人口占总人口的10%(或65岁及以上人口占总人口的7%)就是进入老龄化阶段，成为老年型社会。到2009年底，湖南省老年人口约950万，占人口总数的13.8%。从2009年开始，全省老龄人口增长速度将超过3.4%，2010年老年人口将达1000万，2020年将达1500万，届时每4个人中就有1个是老年人。据长沙市统计局公布的相关信息，到2009年，长沙市60岁以上老年人口已达103.64万人，占总人口的16.0%，超出国际上10%的标准，已进入老龄化社会。统计显示，长沙人口老龄化增速较快，2000—2009年，长沙市人口总量增加63.65万人，增长10.9%，年均增长1.2%；其中老年人口增加35.69万人，增长52.5%，年均增长4.8%。老年人口的增速明显超过总人口的增速。
长沙现有长沙市第一、第二、第三社会福利医院、芙蓉区敬老院、雨花区社会福利中心、望月湖街道办老年公寓、芙蓉区常青树老年公寓、望城康乃馨国际老人生活馆等上规模(床位数达100张以上)的养老院16家，还有一些社区服务机构和小型民办养老所。长沙还没有一家养老院能真正达到国家规定的标准。环境较好的交通不方便，交通方便的在闹市区;医疗设施齐全的价格又太高，价格适中的没床位。为了满足更多老人的入住需求，长沙市民政局提出了一份《长沙市养老福利机构建设规划建议》：计划在2015年末，增设养老床位达3万张左右。计划数为芙蓉区2000张，天心区1500张，岳麓区4000张，开福区4000张，雨花区4000张，长沙县3500张，望城3500张，浏阳6000张，宁乡5000张，实现平均每1000位老年人拥有30张床位的目标。根据长沙市民政局发展规划，要引社会资本进入养老服务市场，力争2015年民办养老机构的数量、所拥有的床位以及所服务的对象均占全市养老机构的50%以上。养老设施和经营管理滞后，远远不能满足我市老龄人养老的需求。因此，解决改造和扩建养老院项目，已成为我市老龄化社会急需解决的现实问题。根据长沙市社会养老机构的缺乏以及管理滞后的现状，结合政府相关数据及市场调研特作如下分析：长沙市60岁以上老人103.64万人，如果按人均年消费1万元／年，则年消费总额超过100亿元。
2项目选址
4、
项目建设地址选择
1、项目选址标准
由于老年人离开了工作岗位，与外界的接触逐渐减少，因此住宅地段优势不再是他们考虑的首要因素，而居住环境和生活质量则跃升到首位。从城内向郊区，从繁嚣到宁静，从地段到环境的转变，决定了老年住宅项目的选址应以优美的自然环境、良好的空气质量、恬静的生活环境作为第一衡量指标。项目的选址可以从一下几个方面进行考虑：
（1）环境质量良好，环境符合老人的心理上的需求，对老人有较强的吸引力；
（2）交通便捷，老人外出或是与子女、友人往来都十分方便；
（3）场地周边活动安全，不应以主要交通干线为界，保证购物、逛公园等一般室外活动不必穿过城市主要街道；
（4）场地不宜直接邻近学校、儿童游乐场或为青年与成年人所活跃出人的娱乐区；
（5）生活气息浓郁，使老人们与各年龄段的居民们有各种各样的相互交往机会；避免产生与社会相隔绝，被社会所遗弃的消极心理；
（6）场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。
2、项目建设区概括
项目建设选址在长株潭的核心区域昭山示范区幸福村。昭山示范区是长沙、株洲、湘潭城市群及湖南“3+5”城市群的地理中心，三市中心城区均在昭山15分钟车程辐射范围内，规划区域面积68平方公里，是长株潭城市群的生态绿心和交通枢纽，米芾笔下著名的《山市晴岚图》所在地。昭山区位十分独特，京港澳高速与沪昆高速十字交汇且开设互通出入口，沪昆高铁、武广高铁、京广动脉和长株城际轨道、长潭城际轨道均在此穿越，长潭城际轨道在昭山设立综合交通枢纽站，湘江黄金水道在此有千年古码头。
5、
项目建设方案
1、建设规模
为缓解长株潭地区日益增长的机构养老压力，加快长株潭社会福利化进程，改善其设施和服务，打造一流的敬老养老服务机构，为老人提供一个良好的晚年居住环境，并根据不同老年群体的需求和本地实际，为老年人提供物质生活、精神文化生活、医疗保健以及维护权益等多方面的需要，经过对长株潭及周边养老市场现状及潜力调研，根据《老年人居住建筑设计标准》（GB／T
50340-2003)和《湖南省关于开展农村综合性老年福利服务机构示范工程建设的意见》以及长株潭城市建设规划，拟在昭山规划用地200亩，建设现代化、生态化、规模化的长株潭地区首家以养老居住、旅游度假、娱乐休闲、养生、居家养老为主体的全新型生态式养老场所。项目规划设计2000个床位，解决5000个老年人的养老问题，为在此居住的老人提供优质的环境和服务。
建设内容
建设面积（㎡）
主要功能
老年大学
3000
老年人学习、培训、交流、创作、教育场所
老年公寓
185000
是专供老年人集中居住区域，分为单人间、标准间、套间等住宅类型，满足不同层次的需求。
老年人康复中心
2000
为老年病医疗和康复提供专业的服务，设有体检、中医、运动、物理等多个治疗科室。
老年人之家
5000
集老年人休闲娱乐、健身、运动等休闲活动综合性活动场所
综合楼
5000
餐厅、行政办公、员工宿舍等配套用房
3、服务项目与内容
1、基本服务内容
提供规范化、标准化、专业化的生活照料、医疗护理、精神慰藉、临终关怀、休闲娱乐、交流学习等养老服务，为老年人提供基本的养老服务保障。
2、辅助服务内容
1）居家护理服务
对于居住在家的老人，定时派遣服务人员前往老年人的住所，帮助他们做琐碎的家庭杂事。服务人员通常是由受过专门培训的员工。她们的责任是收拾房间、买菜做饭、伴陪老人以及看护刚刚出院或不能自理的老人，照顾老人洗澡穿衣、服药等等。专门为没有子女照顾的老年人提供各种综合性服务。工作时间可以是每天几个小时，每周几次，或一周七天每天24小时。
2）家庭保健服务
保健医生或护士提供的专业或辅助专业人员的护理照料。他们负责分配和监督用药、换衣、康复理疗、提供个人卫生服务。
3）送饭上门
是人们经常说的“轮子上的饭菜”。这种服务提供一顿午餐给住在家里的老人或不能买菜做饭以及需要此类帮助的高龄老人。老人们不仅可以享用每周五天营养配餐，而且送饭的人也可以借机登门看望老人。”轮子上的饭菜”会给老人的生活带来了全新的变化。送饭上门使得很多需要养老设施照料的老人能够选择生活在家里，实现“居家养老”。
4）定期探望
也可以称作组织起来的邻居线。这个服务项目由福利院组织社区志愿者、居、家委会工作人员、中，小学生定期探望”空巢家庭”的老人和住养老设施的老人。探望者与老人一起可以做些老人们喜欢或需要的事情，如一起玩牌或下棋，一起看电视，聊天或一起做手工业等等。一般来说探望者事先得到福利院专业人员的培训和辅导，使他们懂得老人的需求并且愿意作为一个好的倾听者。对于没有亲人和朋友在身边的老人，探望者对老人就显得更加重要。定期探望这一服务项目将会大大丰富老人们晚年的精神生活．使他们感到社会的关怀，感到晚年生活的意义，有益于老人们的身心健康。
5）电话服务
很多独居的老人害怕自己在家病了或伤了没有人知道。通过每天确定的时间打电话给独居在家的老人，确认老人安然无恙，从而帮助减轻老人们的焦虑和及时发现问题。如果确认的时间老人打算外出，他或她一般事先通知电话确认服务的志愿者。如果在确认的时间老人家里的电话没有应答，而且老人也并未事先打招呼；则立即会有人到老人家去检查．电话确认服务可以监督老人的健康状况，提供连续的与老人的接触，使老人们感到有人在关心他们。
6）“生活在线”服务
服务中心开设几种应急响应呼叫系统，允许老人通过报警和响应系统寻求帮助。生活在线”服务的定购者可以在手腕上或脖子上带一个钮扣。当钮扣一被按下，“生活在线”中心就会自动接收电话。当收到电话后，“生活在线”的工作人员就会打电话给老人家里。如果没有人应答，他们就会打电话给老人的监护人（比如朋友或亲戚），要求到老人家去看一下。监护人发现情况异常后会打电话给中心寻求进一步帮助。
7）交通和陪伴服务
为老人提供门到门，灵活交通工具的服务，老人们可以选择小轿车、小客车，大客车等车型．这种服务有时称为拨电话搭车。老人们一般提前24小时打电话给中心调度办公室，并且告知用车的时间和地点。司机把老人从家里接出来送去看医生、上诊所、上银行、上商店等等。有的社区提供陪老人外出服务，以保证老人的安全。
8）老年食堂
除了营养餐以外，包括消费导向、健康和营养信息咨询、艺术和手工等等。老年食堂不仅满足老人营养的需要，也为老人提供了聚会、交流、交朋友的场所．对老年人来说，有时，聚会比饭菜本身更重要。老人们在这里庆祝自已的生日，度过假期，甚至找到伴侣，举行婚礼。
9）法律服务
老年人所需求的房屋出租、消费者权益保护、准备遗嘱、财产纠纷等法律服务与日俱增。很多老人一辈子都没接触过法律。他们有的觉得打官司太累，而且律师费用太贵，有的害怕同律师打交道，有的并不意识自己的法律权力。福利院服务中心为老人开展法律服务，通过福利院聘请的律师事务所的专职律师，他们可以为老人困惑的问题提供法律咨询，为低收入的老人进行义务法律帮助。
10）再就业服务
老年大学交流中心开设专门帮助那些希望再就业的老人职业或工作介绍的服务项目，这些工作可以是全日制和半日制的．发挥那些有特长身体健康，愿意继续为社会作贡献老人的作用。
11）咨询服务
老人生活中往往需要通过咨询服务来解决老人遇到的各种问题，诸如个人和家庭矛盾、退休、财政、生活安排、购物消费指导等各种问题，通过社区咨询服务，提高老年人晚年的生活质量，从而使老人的个人权益得到最好的尊重和保护，保护（庇护）服务这一服务通常是由法律服务中心或公共机构来提供，用来保证老人的合法权益。
5、
投资与运营
1、项目投资单位
有限公司是在中国社会福利基金会的亲切关怀下，在湘潭市委、市政府的大力支持下，旨在为湖南省尤其是长株潭地区提供一体化的住、游、医、娱等全配套全方位的健康养老服务体系，打造中国养老养生典范。公司拟投资开发的昭山幸福村项目集生活、疗养、商业、休闲、社区服务为一体，通过整合住宿、度假、医疗、培训、游乐等上下游产业链，打造的是一个全龄化、全配套、全服务、度假式、定制式、人文式的养生养老综合服务亲情社区。
为推动养老产业发展，提升华健的品牌知名度，传播中国的传统文化，公司为主要发起单位成立湖南首支公募养老爱心基金玖玖基金，募集资金主要探索中国农村养老新模式，推动农村养老事业发展。久久基金得到了中国社会福利基金会的大力支持。
6、
投资估算与资金筹措
1、投资估算
序号
工程或费用名称
预计投资额
（万元）
一
土地款
土地购置费
10000
二
公共工程及室外工程
区内道路、广场、停车、绿化、围墙、大门、供热采暖设备及管网、电气、通讯及配电网、给排水、消防及管网
1000
三
主体工程
老年公寓楼、综合楼等主体工程
30000
四
有关规费、设计费等
建设单位管理费、勘测设计费、施工监理费、城市配套费、人防工程费、工程质监费、招标费等费用、劳保统筹费、前期准备及开办费等
1200
五
主要设备
医疗器械、运动设施、软硬件设施等
800
六
建设期财务费用
1000
七
流动资金
1000
项目总建筑面积：24万㎡；项目总投资：45，000万元
2、资金筹措（单位：万元）
序号
时间
项
目
2015年
2016年
小计
1
自有资金
15000
15000
30000
2
银行借款
6000
6000
12000
3
政府扶持
1500
1500
3000
总
计
45000
7、
项目经济效益
序号
收费项目
服务规模
收费标准
服务收入（万元）
1
公寓出租
2000床
36000元∕年
7200
2
居家护理费
3000人
10000元∕年
3000
3
护理费
3000人
5000人∕年
1500
5
其他服务性收入
1000
800
每年总收入
7500万元
备注：以上收入按照到达设计运营能力年份开始计算
8、
项目社会效益